¿Esto es lo que nos podría pasar?

hipoteca

El reportaje del post anterior demuestra como la financiera de Tecnocasa, Kíron, es capaz de conceder Hipotecas Subprime a personas que apenas tienen recursos.

En el reportaje nos hacemos pasar por una joven que trabaja de teleoperadora cobrando la mísera cantidad de 450€/mes y cuya pareja obtiene un salario de 760€/mes trabajando en una empresa familiar. Sumando ambas nominas se les podría calificar de un gracioso dúo mileurista al que conceder un crédito hipotecario se traduce en riesgo, riesgo y más riesgo.

Intentando convencernos de la buena idea que habíamos tenido al acudir a su financiera nos aclaran que ellos podrían conseguir que el crédito de la hipoteca fuera del 100% del valor de la vivienda, diferenciándose así de los bancos normales, con los que sólo obtendríamos el 80% de ésta.

En el momento en el que nos hace el cálculo del préstamo establece el  porcentaje de endeudamiento que nos aceptaría el banco en un 35% de nuestro sueldo. Nos dice que es 424, cuando realizando una simple operación que se aprende en primaria observamos que aumenta descaradamente 4€, quizás sea un poco la comisión que nos pretenden cobrar por cada pregunta incomoda que le hagamos. Ironías aparte.

Nos cuenta que si nos endeudamos más de esa cantidad se iría de ratio la operación. Algo preponderante pues, en cierto momento del asesoramiento nos intenta colocar un préstamo personal a 5 o más años proporcionado por una entidad distinta al banco que nos debería dar la hipoteca. Ellos lo atribuían para sufragar gastos.

Nos piden un aval, que alguno de nuestros padres figuren de aval e incluso de doble garantía con su vivienda, aunque nos extraña que nos digan que el aval solo se haría cargo del 30% del valor del préstamo.

Cuando nos hablan de Tecnocasa nos dicen la función de esa inmobiliaria y que cobra una comisión por sus servicios, aunque no llegan a indicarnos cuanto supone dicha comisión. Tampoco nos hablan de la comisión que ellos cobrarían en el caso de que firmáramos con ellos.

Hablando de pagos y gastos sí que nos dicen que debemos pagar 20.000€ a favor de “gastos típicos de una compra-venta”  de notaria, registro de la propiedad, gestoría, gastos del préstamo, nos vuelve a contar los gastos del registro, impuesto de transmisiones patrimoniales (que dice que la ley nos exime de pagarlo, pero aún así nos lo incluye), comisión de apertura y hasta ¡un seguro de vida!.  Nos exponen que a veces los bancos ponen estos seguros de vida para asegurarse de que van a cobrar y así incluso te mejoran el tipo de interés.

Esta situación quizás les resulte familiar. El 30 de diciembre del pasado 2012 el diario EL PAÍS publicó una noticia titulada: “Mi casa es un activo tóxico”, este articulo contaba la historia de Paulo Jorge Feliciano Marques, portugués de 44 años  y Galina Roubina, rusa de 51.

Aquí os dejo el enlace http://economia.elpais.com/economia/2012/12/29/actualidad/1356808181_326401.html

Ambos pretendían comprar una vivienda por lo que habían pedido la hipoteca a varios bancos los cuales se las negaron, y deciden acudir a Tecnocasa, la cual les desvía a su financiera Kíron, y es en mayo de 2007 cuando les consigue un crédito con Credifimo, la financiera de Cajasol,  por 224.500 euros para comprar el piso.

La situación económica de estas personas cuando pidieron el crédito hipotecario era la siguiente: Paulo cobraba 837 euros como camarero, aunque podían llegar a los 1.200. Galina había trabajado cuidando personas mayores, pero en ese momento estaba de baja con una minusvalía reconocida del 70% por una grave enfermedad y había pedido una pensión de invalidez permanente de la que cobra 357€.

Poco después  Paulo se quedo en paro, y no podían hacer frente a esa desmesurada hipoteca a 33 años de 1.050 euros al mes. Al parecer a ellos no les calcularon bien el ratio de endeudamiento  ni les pidieron aval.

Haciendo una pequeña cuenta podemos hallar el interés al que pagan esta hipoteca.

415.800 – 224.500= 191.300.

415.800 ————-100        100 x 191.300/ 415.800= 46’007%

191.300—————–x

Similitudes con nuestra experiencia en el reportaje:

  • Kíron nos promete que nos van a sacar la hipoteca sí o sí, por mucho riesgo que hubiera de por medio.
  • Para completar la hipoteca, a esta pareja Kíron les consiguió un crédito personal de 8.000 euros concedido por una oficina del BBVA, una distinta que la que les concedió la hipoteca, esta fue Cajasol.  Casualmente es una de las opciones que nos comentaron también a nosotros.
  • Nos ofrecen un desmesurado interés. A Paulo y Galina les cobran un 46% de interés, mientras que a nosotros un 35%, aunque a nosotros la posibilidad de aval.

La historia de esta pareja extranjera no queda en que no pudieron hacer frente a la hipoteca, sino que se tuerce aún más. El ‘fondo buitre’ Cerberus, con sede en Nueva York, se hizo con la cesión del crédito cuando ya estaba en impago, y  se ejecutó  a pesar de Paulo y Galina lo habían denunciado por estafa, Cerberus compró la hipoteca por el 8% de su valor y ahora les reclama a ellos el 100% más intereses.

Esto nos hace reflexionar, si llegamos a ser realmente dos jóvenes ilusionados en comprar una casa y que Kíron les conceda la hipoteca ¿nos la habrían jugado así también de esa forma?

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Caso real: Estafados por Kíron

Obtenemos el testimonio real de una víctima anónima de Kíron en el año 2009, que cuenta que, junto con su pareja decidió visitar un piso que estaba interesada en comprar.

Cuando acudió a la cita para ver la vivienda, aparecieron dos personas; un trabajador de Tecnocasa y otro de Kiron, su financiera.

Tras ver el piso están de acuerdo con todos los términos que les ofrecen; precio, características e incluso con una comisión del 3% que tenían que pagarle al agente, pues ese era el único modo de adquirir el inmueble en el que estaban interesados.

Al día siguiente entregan 3000€ en concepto de señal y firman una propuesta de compra para el vendedor, que fue aceptada por este.

Estos compradores en potencia son citados por el agente para firmar el contrato privado de compra-venta. Y el propio agente les recomienda que aporten 6000€ más de señal pues supuestamente el inmueble estaba muy solicitado y así evitarían que el dueño lo vendiese por su cuenta, algo extraño, puesto que ya habían firmado el contrato y la propuesta de compra había sido aceptada.

Finalmente, deciden aportan 3000€ más de señal, en total 6000€, por lo que si el vendedor incumplía tendría que devolverles 6000€.

Tras realizar los tramites de tasación, búsqueda de hipoteca y demás requisitos básicos, piden fijar la fecha para la notaria. El agente se lo comunica al vendedor y este acepta, pues él también estaba a la espera de un préstamo para cancelar una ampliación de su hipoteca y se lo acababan de conceder. Y la deuda pendiente coincidía con lo que los compradores pagarían en notaria. Una vez fijada la fecha de la firma, el agente les pide que le paguen su comisión para no tener que hacerlo el día de la firma. Por tanto, ellos le entregan 5580€ sin IVA, es decir, sin factura, con un simple resguardo.

Llegados a este punto, dos días antes de la firma el agente la retrasa una semana por supuestos problemas del vendedor. Después la vuelven a retrasar tres semanas, pero en esa cita el vendedor ni siquiera aparece.

El problema era que la vivienda estaba embargada y el vendedor era insolvente, por lo que Kiron y Tecnocasa actuaron como intermediarios en la estafa de los compradores sabiendo que el inmueble estaba embargado y obteniendo por ello una comisión “negra” por así decirlo pues la cobraron sin IVA.

Este caso, aunque no nos habla directamente de elevados intereses o de peligrosos avales, es también otra muestra de como este tipo de financieras juegan con la libertad de acción que tienen, al ser entidades privadas que no están realmente reguladas por ningún organismo.

Su baza es el desconocimiento o la desesperación de sus clientes, que acuden a estas financieras en busca de una solución, sin saber que pueden encontrar bastantes problemas.

¿Qué se esconde tras la crisis financiera de 2008?

Kíron

Tras los atentados terroristas del 11-S se creó un clima de tensión e incertidumbre en el ámbito bursátil. Para reactivar la economía se intentó fomentar el consumo reduciendo la tasa de interés en préstamos del 6.5% al 1%, el resultado fue que los bancos centrales bajaron también sus tipos inundando la economía de liquidez barata. En este contexto se produce una burbuja especulativa en el sector inmobiliario.

En EEUU se empezaron a ofrecer una serie de hipotecas subprime las cuales tenían la intención de que clientes con poca solvencia y alto riesgo de impago pudieran comprarse una vivienda. Las características principales de estas hipotecas eran el desmesurado interés y las altísimas comisiones que pedían, pues el riesgo que aceptaban era bastante alto, aunque podían transferirlo titulizando la deuda, es decir, eliminando el préstamo de su balance para poder seguir prestando.

Kíron es una empresa financiera nacida en Italia en 1994 como entidad ligada al Grupo Tecnocasa, una empresa inmobiliaria y financiera que se establece en franquicias. Kíron también se establece en franquicias, y opera en Italia, España, Hungría, Francia, México,  Polonia y R. Checa. Consta de distintos servicios: concede hipotecas, agrupación de pagos, préstamos personales e hipoteca inversa.

Más concretamente se trata de un establecimiento financiero de crédito que se dedica a realizar operaciones de crédito al consumo e hipotecario. No está inscrita en el listado de entidades de crédito, puesto que no es un banco, pero al ser un operador de mercado que realiza funciones de préstamos e hipotecas sus acciones están reguladas por los contratos financieros que constituyen Titulo VII del Libro V de la Propuesta de Código Mercantil.

La legalidad a la que se acoge para realiza su función es la de El Real Decreto 692/1996 de 26 de abril, el cual estable condiciones para su creación similar a las de los bancos, aunque con exigencias de capital inferiores.

¿Cómo pueden financiar sin un banco que les respalde? Otra de las particularidades de estos establecimientos financieros es la imposibilidad de captar depósitos del público.  Por ello, no hace falta que estén en un Fondo de Garantía de Depósitos, es decir, un banco que les respalde.

Los servicios de crédito que realiza Kíron son distintos a los que realizan las entidades de crédito, además, suelen compaginarlos con otro tipo de actividades de asesoramiento, de agencia y intermediación inmobiliaria. Es preciso tener en cuenta que estas  actividades  no están sujetas a supervisión alguna por parte del Banco de España.

¿Cómo presta? Kíron concede préstamos hipotecarios a clientes con poca solvencia pidiéndoles un desmesurado interés, altas comisiones y un aval. El avalista sería es que se haría cargo de pagar el 30% del crédito en el caso de que el cliente no pudiera hacerse cargo de los pagos, si el avalista no tiene liquidez para solventar la deuda se haría cargo de la misma con sus bienes materiales (bienes inmuebles) con los que ha avalado.

Este tipo de empresas se atreve a conceder este tipo de préstamos de riesgo porque sabe que siempre tendrá razón legal, y que de una forma u otra podría ganar el juicio y hacer que se les pague. El respaldo legal que tienen este tipo de entidades viene protegido por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la contratación por parte de consumidores de préstamos o créditos hipotecarios de servicios de intermediación para la celebración de estos contratos, cuando no sean prestados por entidades bancarias ni sus agentes.

Otro caso es que concedan créditos con intereses usureros, es decir, intereses cuya  tasa es superior en la mitad a la tasa de interés corriente que cobran los bancos por sus créditos de libre asignación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que si la tasa de interés que se paga supera en 2,5 veces el interés legal del dinero, la entidad prestamista estaría practicando la usura. Ese interés legal se fijó en  1985 con la Ley de Presupuestos del Estado. Desde 2010 está cifrado en el 4%.

Al  tratarse de una red de franquicias cada entidad franquiciada tiene su propio titular y es independiente del franquiciador. Aunque claro, para comprobar tu liquidez te analizan, al igual que un banco, tus circunstancias pasadas, presentes y futuras, siempre teniendo en cuenta tu edad, renta y patrimonio, así como tu situación profesional y familiar.

Kíron, tiene convenio con varias entidades; BBVA, Caixa Catalunya, CAM, Banesto, Caja Madrid, DeutschBank…  Este convenio consiste en que por cada hipoteca de convenio que firma Kíron, cobra 2 veces: aparte de la Comisión (4% de la hipoteca), en la comisión de apertura de la hipoteca también se llevan un porcentaje, más incluso que el propio banco con el que tenga el convenio.

Esto le permite a los bancos conceder más hipotecas sin tener que intermediar ellos, para eso está Kíron. Esta financiera estudia a los clientes y decide entre varios bancos cual podría otorgarle la hipoteca, y si aun así no fuera suficiente se podría pedir a otra entidad distinta un préstamo personal para cubrir gastos.

Entonces, ¿se le podría considerar shadow banking?

Para contrastar los datos acudimos a una franquicia Kíron y nos hicimos pasar por unos jóvenes que quieran comprarse una casa, ahora analizaremos el resultado.