Entrevista a Carlos Javier Galán

Tras un primer post aludiendo al trabajo que lleva a cabo Alberche Área Jurídica, contactamos directamente con Carlos Javier Galán, titular del despacho, colegiado del  Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

Como abogado , ha llevado a cabo un intenso ejercicio profesional en todos los ámbitos jurisdiccionales. También ha ejercido de profesor, ha dado numerosas conferencias y ha escrito varios libros y artículos jurídicos. Además de multitud de apariciones en los medios, como Onda Cero, Cuatro, La Sexta o TVE.

Nos dirigimos a él para realizarle una breve entrevista, que no tiene desperdicio, sobre su visión y experiencia con el Shadow Banking y de lo que este conlleva en el plano jurídico.

¿Qué le llevó a especializarse en este ámbito?

“Seguramente no queda muy glamouroso decirlo, pero la verdad es que inicialmente fue el azar el que me acercó a esta realidad, aunque luego mi sentido de la responsabilidad hizo que me implicara en ella. Mi dedicación desde hace años está centrada con preferencia en una materia completamente ajena a este mundo, como es el Derecho Laboral. Sin embargo, el caso de un amigo al que no podía decir que no, me hizo toparme con un fenómeno prácticamente desconocido y, sin embargo, de grandes dimensiones en nuestro país: las estafas en préstamos hipotecarios de capital privado. Y, aunque no fuera mi área habitual de trabajo, acabé tirando del hilo, primero sorprendido, luego indignado y finalmente concienciado. Y adquirí un compromiso personal y profesional con el colectivo de víctimas de estas prácticas”.

¿Dónde está el límite legal del Shadow Banking? ¿Dónde está el delito si el estafado acepta previamente unos términos?

 “El Shadow Banking en un concepto amplio que aludiría a todo el sistema de crédito extrabancario y, en principio, no tendría por qué tener connotaciones negativas: la existencia de un sistema de crédito alternativo a los bancos puede resultar muy positivo. El problema es cuando ese sector, como sucede en España, está regulado de forma muy deficiente y, además, esa escasa normativa tiene un grado de incumplimiento elevado.

Las estafas de prestamistas son una de las consecuencias de la falta de control.

En el ámbito civil, aunque el prestatario acepte unos términos de forma voluntaria, si lo hace frente a un profesional y, por tanto, sin capacidad de negociar individualmente las condiciones, hay que aplicar la normativa de consumidores, que protege a la parte  más débil. Y pueden existir cláusulas abusivas y, por tanto, legalmente nulas aunque hayan sido aceptadas formalmente.

El ámbito penal entra en juego cuando ha existido, como es frecuente, un engaño deliberado para que la víctima haga una disposición patrimonial en perjuicio propio, y el consentimiento prestado es fruto de ese engaño planificado”.

 

¿Qué ocurre cuando la persona estafada gana el caso? ¿Y cuándo lo pierde?

“Si lo gana en vía civil, se declaran nulas las cláusulas abusivas y no se aplican o incluso en algunas ocasiones la nulidad afecta a la operación en su conjunto. Si lo ganase en vía penal, se impondría una pena al estafador condenado y de ordinario el contrato fruto de la estafa será nulo.

Por el contrario, si lo pierde, en vía civil se seguirá adelante la ejecución hipotecaria contra su vivienda. Y en vía penal, el denunciado será declarado inocente y la operación será válida”.

¿Cuál es su porcentaje de casos ganados en este ámbito?

“En vía civil los casos de declaración de cláusulas abusivas son elevados, prácticamente todos los préstamos de capital privado que conocemos tenían cláusulas que han resultado nulas: en intereses de demora, en intereses remuneratorios, en tasaciones no profesionales realizadas a la baja, etc.

En algunos casos –pocos aún, aunque la cifra es creciente- se llega a archivar por completo la propia ejecución hipotecaria.

En penal nosotros aún no hemos llegado a juicio. Nuestra labor empezó hace dos años y los casos aún están en fase de instrucción. Al haberse firmado ante notario y, además, existir poco conocimiento judicial de esta realidad, la dificultad probatoria es inmensa. Pero vamos avanzando”.

¿Las denuncias están aumentando o disminuyendo?

“Las denuncias por este tipo de prácticas crecen. El cierre del grifo del crédito bancario hizo que los prestamistas de capital privado fueran un recurso para muchas personas con dificultades económicas. Y, por tanto, eso hizo aumentar los abusos y los engaños.

Las redes sociales y hecho de que los afectados se hayan asociado en la plataforma Stop Estafadores (www.stop.estafadores.blogspot.com), ayudan a que haya mayor información, mayor apoyo y mayor conciencia”.

 ¿Podría hablarnos de algún caso concreto y anónimo de algún cliente víctima de este tipo de estafas?

“Podríamos hablar de centenares de casos con nombre propio, todos con un denominador común: personas con una situación económica apremiante, con dificultad o imposibilidad de acceso al crédito bancario y con un inmueble libre de cargas o con pequeñas cargas que es el objeto del deseo de los estafadores, que buscan apropiarse de él con un desembolso real irrisorio, un negocio redondo.

En todos los casos se les engaña con distintas estratagemas para firmar sin ser conscientes un capital superior al que realmente reciben, con un plazo de devolución muy breve, con unos intereses de demora disparatados y con una tasación de su vivienda a la baja.

Una psicóloga, Ana Isabel Gutiérrez Salegui, ha publicado un reciente estudio, muy interesante, para comprender los mecanismos de cómo se consigue este engaño: http://hayderecho.com/2014/10/01/estafas-en-prestamos-hipotecarios-claves-psicologicas-del-engano-a-las-victimas

¿Podría darnos el nombre de alguna red que se anuncie actualmente?

“La red a la que hemos detectado mayor volumen de operaciones presuntamente delictivas y de denuncias es la que encabeza el prestamista Antonio Arroyo Arroyo, con una nutrida red de intermediarios.

 Pero hay varios prestamistas que, siempre desde el absoluto respeto a su presunción de inocencia, sí podemos decir que tienen denuncias de afectados que les acusan de actuar de forma muy similar, como es el caso de las firmas Lumafuresa, Credit Garpi o Centro Financiero Micenas en Madrid, Angel Gómez Martínez y Francesc Josep García Alandete en la zona de Levante; Manuel Piedra Ortas en Andalucía; García Renduelles en la zona Noroeste de España…

Nos hemos encontrado un caso en la Comunidad Valenciana, el de Juan Manuel Hita, que asegura ante notario ser un prestamista particular, no profesional, y resulta que en los últimos años ha tenido centenares de derechos inscritos sobre inmuebles.

En Murcia, hay una red, la de Omarcux y Créditos Murcia, que tiene muchas denuncias por estafas y en la actualidad sigue ejecutando desahucios. En Cataluña, son también muchas las denuncias contra AFV Unión Hipotecaria. Son sólo algunos ejemplos, porque por desgracia hay muchos más”.

En resumen, Carlos Javier Galán nos muestra como el Shadow Banking llegó hasta él por azar y como le ha absorbido debido al número de victimas que han ido proliferando en los últimos años, y que desgraciadamente lejos de disminuir, están aumentando.

Con estas respuestas logramos arrojar luz sobre como se esta tratando este tema en el plano jurídico en nuestro país, en el que la connotación negativa del Shadow Banking procede directamente de la falta de regulación de estas entidades no bancarias.

“El problema es cuando ese sector, como sucede en España, está regulado de forma muy deficiente y, además, esa escasa normativa tiene un grado de incumplimiento elevado”.

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¿Esto es lo que nos podría pasar?

hipoteca

El reportaje del post anterior demuestra como la financiera de Tecnocasa, Kíron, es capaz de conceder Hipotecas Subprime a personas que apenas tienen recursos.

En el reportaje nos hacemos pasar por una joven que trabaja de teleoperadora cobrando la mísera cantidad de 450€/mes y cuya pareja obtiene un salario de 760€/mes trabajando en una empresa familiar. Sumando ambas nominas se les podría calificar de un gracioso dúo mileurista al que conceder un crédito hipotecario se traduce en riesgo, riesgo y más riesgo.

Intentando convencernos de la buena idea que habíamos tenido al acudir a su financiera nos aclaran que ellos podrían conseguir que el crédito de la hipoteca fuera del 100% del valor de la vivienda, diferenciándose así de los bancos normales, con los que sólo obtendríamos el 80% de ésta.

En el momento en el que nos hace el cálculo del préstamo establece el  porcentaje de endeudamiento que nos aceptaría el banco en un 35% de nuestro sueldo. Nos dice que es 424, cuando realizando una simple operación que se aprende en primaria observamos que aumenta descaradamente 4€, quizás sea un poco la comisión que nos pretenden cobrar por cada pregunta incomoda que le hagamos. Ironías aparte.

Nos cuenta que si nos endeudamos más de esa cantidad se iría de ratio la operación. Algo preponderante pues, en cierto momento del asesoramiento nos intenta colocar un préstamo personal a 5 o más años proporcionado por una entidad distinta al banco que nos debería dar la hipoteca. Ellos lo atribuían para sufragar gastos.

Nos piden un aval, que alguno de nuestros padres figuren de aval e incluso de doble garantía con su vivienda, aunque nos extraña que nos digan que el aval solo se haría cargo del 30% del valor del préstamo.

Cuando nos hablan de Tecnocasa nos dicen la función de esa inmobiliaria y que cobra una comisión por sus servicios, aunque no llegan a indicarnos cuanto supone dicha comisión. Tampoco nos hablan de la comisión que ellos cobrarían en el caso de que firmáramos con ellos.

Hablando de pagos y gastos sí que nos dicen que debemos pagar 20.000€ a favor de “gastos típicos de una compra-venta”  de notaria, registro de la propiedad, gestoría, gastos del préstamo, nos vuelve a contar los gastos del registro, impuesto de transmisiones patrimoniales (que dice que la ley nos exime de pagarlo, pero aún así nos lo incluye), comisión de apertura y hasta ¡un seguro de vida!.  Nos exponen que a veces los bancos ponen estos seguros de vida para asegurarse de que van a cobrar y así incluso te mejoran el tipo de interés.

Esta situación quizás les resulte familiar. El 30 de diciembre del pasado 2012 el diario EL PAÍS publicó una noticia titulada: “Mi casa es un activo tóxico”, este articulo contaba la historia de Paulo Jorge Feliciano Marques, portugués de 44 años  y Galina Roubina, rusa de 51.

Aquí os dejo el enlace http://economia.elpais.com/economia/2012/12/29/actualidad/1356808181_326401.html

Ambos pretendían comprar una vivienda por lo que habían pedido la hipoteca a varios bancos los cuales se las negaron, y deciden acudir a Tecnocasa, la cual les desvía a su financiera Kíron, y es en mayo de 2007 cuando les consigue un crédito con Credifimo, la financiera de Cajasol,  por 224.500 euros para comprar el piso.

La situación económica de estas personas cuando pidieron el crédito hipotecario era la siguiente: Paulo cobraba 837 euros como camarero, aunque podían llegar a los 1.200. Galina había trabajado cuidando personas mayores, pero en ese momento estaba de baja con una minusvalía reconocida del 70% por una grave enfermedad y había pedido una pensión de invalidez permanente de la que cobra 357€.

Poco después  Paulo se quedo en paro, y no podían hacer frente a esa desmesurada hipoteca a 33 años de 1.050 euros al mes. Al parecer a ellos no les calcularon bien el ratio de endeudamiento  ni les pidieron aval.

Haciendo una pequeña cuenta podemos hallar el interés al que pagan esta hipoteca.

415.800 – 224.500= 191.300.

415.800 ————-100        100 x 191.300/ 415.800= 46’007%

191.300—————–x

Similitudes con nuestra experiencia en el reportaje:

  • Kíron nos promete que nos van a sacar la hipoteca sí o sí, por mucho riesgo que hubiera de por medio.
  • Para completar la hipoteca, a esta pareja Kíron les consiguió un crédito personal de 8.000 euros concedido por una oficina del BBVA, una distinta que la que les concedió la hipoteca, esta fue Cajasol.  Casualmente es una de las opciones que nos comentaron también a nosotros.
  • Nos ofrecen un desmesurado interés. A Paulo y Galina les cobran un 46% de interés, mientras que a nosotros un 35%, aunque a nosotros la posibilidad de aval.

La historia de esta pareja extranjera no queda en que no pudieron hacer frente a la hipoteca, sino que se tuerce aún más. El ‘fondo buitre’ Cerberus, con sede en Nueva York, se hizo con la cesión del crédito cuando ya estaba en impago, y  se ejecutó  a pesar de Paulo y Galina lo habían denunciado por estafa, Cerberus compró la hipoteca por el 8% de su valor y ahora les reclama a ellos el 100% más intereses.

Esto nos hace reflexionar, si llegamos a ser realmente dos jóvenes ilusionados en comprar una casa y que Kíron les conceda la hipoteca ¿nos la habrían jugado así también de esa forma?

Para observar la labor real que hacen este tipo de entidades nos hicimos pasar por dos jóvenes que acudieron a informarse sobre una hipoteca a Kíron, este fue el resultado:

Le dijimos que habíamos visto un piso en una calle y que pretendíamos comprarlo. Luego les pedimos que nos explicaron un poco su función.

  • ¿Asesor financiero qué es? Es que estamos un poco perdidos…
  • Vamos a ver, nosotros … te voy a explicar un poco a que nos dedicamos: Nosotros nos dedicamos a la actividad financiera, estudiamos vuestras posibilidades económicas y en base a lo que nosotros… en base a vuestros datos nosotros vemos hasta donde os va a permitir el banco, que tipo de hipoteca os podemos sacar , las condiciones favorables para la compra del piso…
  • Osea, vosotros estáis como vinculados a los bancos
  • Claro, nosotros somos la vinculación directa al banco para poder sacaros lo mejor que haya en el mercado.

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  • Exactamente, además los bancos, lo que se está ofreciendo por ahí… es que los bancos están soltando ahora un poquito más de dinero para las hipotecas y lo que te dan es el 80%, y tú tienes que pagar el otro 20% más los gastos.

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  • Exactamente, si tu quieres comprar una vivienda de 100.000€, pues vas al banco y te dice, pues yo te voy a dar 80.000, entonces tú tienes que poner los otros 20.000 más los gastos. Lo que tengas ahorrado y aparte los gastos de la compra-venta que viene a ser un 20% del valor de la vivienda. Que cuando te pones a mirar los gastos de escritura y tal, es bastante alto.
  • Entonces el tema de los del banco es que te va a pedir muchos ahorros. ¿Qué de bueno tenemos nosotros? Que te podemos conseguir el 100% del préstamo.

Les preguntamos en que se diferencia su entidad de un banco corriente.

  • Nosotros sacamos muchas hipotecas, entonces los bancos a nosotros nos miran bien. Hombre, nos traéis muchísimos clientes, os vamos a ayudar. Os damos el 100%, a veces no, hay personas que es imposible conseguirles… Os damos el 100% y los gastos los tenéis que aportar vosotros, que no… pues ya nosotros nos buscamos las formas… Nosotros lo que intentamos conseguir es que vosotros consigáis la vivienda.
  • Pero vosotros, ¿tenéis convenios con que bancos?
  • Con muchísimos, con todos los que hay operativos en Sevilla
  • ¿Por ejemplo?
  • Eeeeh… La Caixa, Santander, BBVA, DeutschBank… vamos un montón. Lo que pasa es que claro, tenemos convenios con muchos pero nosotros estudiamos tu perfil y decimos, os puede interesar este, este y este. Yo me voy a esos 3 y veo.

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  • Considero el interés que os puede dar cada banco, los años de hipoteca donde te va a subir más la cuota. Yo siempre busco el que sea más favorable. Yo te estudio a ti y digo este es tu perfil, pues está este banco, este banco y este banco, y no me puedo salir, porque como me salga ya las comisiones ya se disparan.

Nos intentan coger los datos, pero les decimos que somos un poco desconfiados.

  • Bueno, yo que sé, antes de daros nuestros datos queremos ver en plan, más bien lo que hacéis…
  • Vale
  • Y es que yo qué sé, yo soy muy… que no me fío mucho

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  • Nosotros que los datos que os vamos a pedir es el nombre, el DNI y una firma por tener vuestros datos, porque en la base de datos lo tenemos que poner. Pero que luego lo que os vamos a preguntar es en qué situación estáis, que tipo de contrato tenéis para saber si el banco os concede un préstamo no. Nosotros lo que vemos es si el banco os lo va a conceder o no. Nosotros, osea, nosotros hasta que no nos deis permiso nosotros no podemos hacer nada con vosotros. Osea sin vuestro consentimiento no podemos ir a ningún banco, por ley. Sin que tú me digas y me firmes un documento diciendo “ve” no puedo ir, yo solamente te voy a asesorar ¿sabes? Que además es gratuito y te digo oye, tú tienes estas posibilidades, tú vas a pagar tanto o con estas posibilidades es imposible que te concedan un préstamo fin.

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  • Y si os podemos conseguir un préstamo la cuota que vas a pagar, no te voy a decir nada más. Además es gratuito. Hasta que tú no me digas a mí en un documento, firmado, puedes ir al banco en representación mía, yo no puedo hacer nada. Pero nada, osea el miedo que tienes se te tiene que quitar porque yo no puedo hacer nada. Yo te puedo asesorar, si quieres te asesoro, sino no.

Para calificar nuestra situación económica nos pregunta acerca de nuestra situación laboral.

  • Bueno, a que os dedicáis nos lo vais a decir ¿no?
  • Sí, bueno, yo soy teleoperadora, soy estudiante y trabajo de teleoperadora también por la tardes.
  • ¿Y qué tipo de contrato tenéis?
  • Yo tengo media jornada.
  • ¿Pero es indefinida o… puntual?
  • No, es ahora mismo de 6 meses.
  • De 6 meses… ¿y tú?
  • Yo trabajo en una empresa con mi padre, dejé de estudiar a los 16 años y me enganché por ahí.
  • Pero ¿tienes contrato o es un poco…?
  • Es un poco un chanchullo familiar, por así decirlo.

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Nos preguntan acerca de nuestro sueldo.

  • Tengo una nómina de 760€ oficialmente.
  • Perdón, ¿nomina de cuánto?
  • Vale, no os voy a coger los datos ¿vale? Para que no tengáis miedo. Que nosotros no podemos hacer na’, que vuestros datos estarían protegidos por la ley de protección de datos, no puedo hacer nada, es que me denuncian.
  • Si el banco te va a dar un préstamo que sale a una cuota mensual de 400€, el banco va a coger vuestros ingresos, los va a sumar, hace una regla de 3, le hace un 33% a los ingresos, le resta en el caso de que tengáis algún tipo de cargo o de préstamo, se lo va a restar, y le va a salir una cantidad y si es superior a la vuestra que tenéis de …. No os va a conceder el préstamo. También muchas veces preguntamos el tipo de contrato y demás y los ingresos, solamente para saber si el banco os puede llevar a una cantidad u os puede llevar a otra.
  • Vale, habrá que buscar algún seguro… ¿y tú?
  • Yo cobro 450.
  • ¿Tenéis algún tipo de préstamos aparte?
  • No, es que vivimos con nuestros padres por eso nos queremos independizar.
  • Y tendréis, osea, ¿tenéis posibilidad de aval?
  • Aval… Ya claro por si nos respalda y eso.

Nos hacen una pequeña descripción de nuestra situación ante esa concesión de la hipoteca

  • Claro, una pareja joven es difícil, si va solo alguno ya es más complicado. Entonces, tú siendo temporal a lo que más se va a tirar va a ser de él, que es el indefinido, el que tiene un respaldo de un sueldo fijo todos los meses durante todo lo que él dure en la empresa.

Nos coaccionan para ver qué medidas podemos tomar para facilitar que nos concedan el crédito.

  • Vale, entonces, si puedes tu negociar un contrato indefinido mejor, sino, vamos a ver, aval vais a necesitar.
  • En verdad teníamos que hablar eso para ver si sus padres nos avalaban o los míos…
  • Claro, entonces tus padres te tienen que avalar, pues eso le garantiza al banco, es una forma de garantizar que vosotros vais a pagar. Además que el aval no garantiza que tenga que respaldar todo, solo un 30%.
  • ¿Cómo?
  • Que no garantiza que vaya a pagar, por ejemplo si tiene 500€, el aval no se hace cargo de esos 500€, ¿vale?

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Le damos nuestra opinión acerca de lo que nos proponen.

  • Entonces, es importante que sepáis a ciencia cierta si tenéis aval o incluso doble garantía. Doble garantía es una vivienda que tu padre tenga por ejemplo, y que quiera presentar para garantizar la hipoteca, entonces se hipoteca un poquito de esa vivienda que tiene tu padre y el resto de la tuya. Es un porcentaje más o menos del 30% la casa que tiene tu padre y un 70 la tuya. Para así quitarle carga a tu vivienda y así al firmar la operación. Eso a los bancos les gusta mucho.
  • Pero… es un poco peligroso eso ¿no?
  • Bueno, ¿Tú crees que no vas a pagar?
  • A ver, yo sí, mientras yo tenga este trabajo y él el suyo… sí.
  • Bueno, si tú te metes en esta hipoteca tú tienes que saber que puedes pagar. A no ser que pase lo que sea…

Intentan empatizar con nosotros.

  • A ver, escúchame, que es un miedo normal. A ver, la decisión más importante de una persona en su vida es comprarse una casa.
  • Ya, totalmente.
  • Totalmente, si yo estaba igual que tú, cuando yo me fui a comprar la casa yo tuve el mismo miedo, lo que pasa es que da la casualidad de que yo me dedico a esto entonces sé cómo va todo el mercado y sé. Que a ver, que lo vuestro es normal, estamos cansados de ver personas que vienen “cagaitos” pero que es normal. Porque tú vas a un banco y vas “cagaito” y lo único que tú estás haciendo es que, osea, a lo que nosotros nos dedicamos es que tú no vayas al banco, para que no pases ese miedo.  Entonces, avales necesitáis, sin siquiera mirar nada, avales necesitáis seguro. Además un aval fuerte, y que esté libre de cargas.

Nos intentan convences de que debemos poner a nuestros padres o sus casas como avales del peligrosos crédito que nos proponen. Además nos señalan que esas viviendas con las que vayan a avalar es importante que no tengan cargas adicionales.

  • Claro, que tenga ya pagada su hipoteca y tal…
  • Exactamente, que la vivienda no tenga ninguna carga adicional. Tus padres supongo que su vivienda no tiene cargas.
  • No… Mis padres ya terminaron de pagarla.
  • Si, los míos también.

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Nos preguntan acerca del valor del piso y nos hablan de la inmobiliaria para la que trabajan.

  • ¿Y qué valor tiene el piso que os ha gustado?
  • Pues hemos visto uno por 92.000. Pero igual, osea, es una mujer mayor y si hablamos con ella igual regateando nos lo deja en 90.000.
  • Claro, de hecho nosotros trabajamos mucho con la inmobiliaria Tecnocasa.  Tecnocasa es muy buena, pero claro, cobra comisión. ¿Sabes? Cobra comisión por su trabajo, que es normal. Todas las inmobiliarias lo hacen, cobra una comisión por haberte vendido el piso, Lo bueno que tiene Tecnocasa es que es buena regateando, si hay un regateador o negociador nato es Tecnocasa. Osea, Tecnocasa te coge el piso a 92 y os lo puede bajar 10-15.000€.
  • Lo que pasa es que al final el vendedor, no vende el piso, no vende el piso, no vende el piso, nadie llama al cartel y no vende el piso y llega un momento en el que lo deja. Entonces Tecnocasa entra y “pum”, le dice que le va a vender el piso en un mes, y lo vende en un mes. Pero claro, no te vende un piso que se supone que vale 92 en 92, que a lo mejor los pisos que se venden alrededor se están vendiendo en 80. Porque igual no vale 92, todo el mundo se cree que su piso es “la leche”…
  • Claro, es que cuando empezamos a mirar había pisos muy caros, este tiene 3 dormitorios y un baño, y hay otros que hemos visto que tiene en plan 2 dormitorios y que quizás eran más grandes pero estaban en 150.000 y yo que sé… eso quizás es mucho.

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Nos preguntan acerca de nuestros ahorros, los cuales emplearíamos para la entrada del piso y otros “gastos añadidos”

  • ¿Vosotros tendríais dinero ahorrado ahora mismo?
  • Bueno, algo podríamos ahorrar.
  • ¿Cuánto?
  • Bueno, ¿unos 5.000?
  • Yo no tengo nada ¿en?, me he comprado hace poco mi coche y no tengo nada ahorrado ya. Osea cero. Pues si el piso vale 92, vosotros como sois jóvenes la ley os ayuda un poco. Cuando tú haces la compra de un piso debes pagar impuestos de trasmisiones patrimoniales.
  • ¿De qué?
  • De transmisiones patrimoniales. En cualquier compra tienes que pagar ese impuesto, si tu compras un local, compras un piso, compras lo que quieras, tienes que pagar ese impuesto de transmisiones patrimoniales. Que vosotros por ser jóvenes lo tenéis más reducido porque sois menores de 35 años, y vuestro piso vale menos de 130.000€, entonces la ley os ayuda ahí. Y aparte, a la hora de adquirir una hipoteca, el impuesto que tiene esa hipoteca que es el acto jurídico (…) que esto no tenéis por qué saberlo, yo te lo explico porque es mi obligación. También es más reducido, hacienda cree que debe ayudar y motivar la compra de las personas jóvenes.

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Pretenden calcularnos así a ojo las condiciones del préstamo con los datos que les hemos concedido.

  • Os voy a calcular lo que sería las condiciones.
  • Si, es que cuando les dijimos a nuestros padres que eso, que queríamos comprarnos una casa nos dijeron que nos iban a pedir un aval, y esas cosas y les dijimos nosotros íbamos a ir para allá a informarnos y ya veremos.

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Mientras hace los cálculos mi curiosidad me lleva a preguntarles sobre su empresa y como funciona. Pongo de excusa la placa que tienen en la puerta:

  • Un momento, ¿Os puedo hacer una preguntita? Es que hemos visto en la puerta un cartel de que esta entidad es autónoma o algo así. ¿Eso qué significa?
  • Es que, vamos a ver: Nosotros somos una red de franquicias ¿vale? Que pertenecemos a un grupo, entonces cada… Exactamente, es una forma de hacer negocio ¿no?, quería expandirse rápido y para ello se crearon franquicias. Entonces todos los Kíron, porque nuestra empresa se llama Kíron,  son independientes, por ejemplo, no es lo mismo este Kíron que uno que han abierto en el cerro, y ese Kíron no es lo mismo que han abierto en Málaga o en Granada. Es la forma que ha decidido la empresa de expandirse.
  • Pero, entonces ¿eso qué significa? ¿Que cada uno ve como te puede conseguir las hipotecas de forma distinta?
  • No, eso es solo una forma que ha adoptado la empresa. Si yo llevo 9 años en la empresa y me va bien, el presidente del grupo Kíron me dice: Oye, ¿estás interesado en montar otro Kíron? Y yo digo: Claro, si llevo 9 años aquí, estoy harto de trabajar para otro, que es mi jefe, si yo ya sé muchísimo, yo creo que ya estoy preparado para trabajar en otro Kíron, y me monta la franquicia. Que es una forma de expandirse rápido, que tiene, vamos Kíron hay en toda España: Barcelona, Madrid, Granada, Málaga…
  • Pero entonces, ¿es una empresa solo española?
  • No no, está en todos los continentes menos en Oceanía.
  • Estamos en África, América…

Termina de hacer los cálculos que estaba realizando y comunica sus resultados

  • Bueno, aquí tenemos un problemilla, pero que no pasa nada, no os preocupéis. Lo voy a explicar… os lo voy a explicar lo más fácil posible. Ustedes ganáis entre los dos 1.200€, y el banco tiene un ratio de endeudamiento. El ratio de endeudamiento significa que, ellos piensan que si estos chicos ganan 1.200€, solo se van a poder endeudar un 35%, ¿vale?, Eso quiere decir que si te endeudas más de un 35% tú no vas a poder vivir.
  • Hombre claro, la idea también es que de eso nos sobre un poco para vivir.
  • Claro, mira, vuestros ingresos anuales entre los dos, mensuales perdón, son 1.200€, ¿vale? Bien, el banco dice que solo podéis endeudaros, es decir, lo máximo que podéis pagar entre los dos ahora mismo con este sueldo es un 35%.

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  • Vale, a partir de aquí para arriba no quiere, no, osea se va de ratio, es lo que se llama popularmente, se va de ratio la operación. Osea, vosotros estáis endeudados más de la cuenta y ellos creen que vosotros no podéis vivir bien si pagáis más de esa cuota.
  • Hombre, es una buena consideración ¿no?

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Nos vuelven a recordar que ante todo debemos negociar el precio de la vivienda y nos hablan de unos gastos que deberíamos abonar

  • Si bueno, pero el banco se respalda también, porque a lo mejor con eso si podéis vivir pero el banco dice que no. Y no os la dan. Entonces vuestro piso son 92.000€ lo que vale, entonces lo tenéis que intentar bajar si o si, si queréis ese piso ¿vale? Esto conlleva unos gastos de unos 20.000€
  • ¿Unos 20.000€ el qué?
  • Vamos a ver, cuando tú firmas, cuando tú haces una compra-venta, mira te lo enseño, te voy a explicar todo para que cuando tú vayas a un sitio ya lo sepas.

Saca un fichero con el logo de la empresa, lo abre y me enseña un balance

  • Mira, cuando tú haces una compra-venta esto conlleva unos gastos así, sin hipotecar. Si tu compras ahora mismo al contado, es decir, si tu le llevas ahora mismo los 92.000€, tendrías que hacer frente a un gasto de notaría, porque tú tienes que poner el piso a tu nombre, y que un notario firme y de fe de que tú has hecho esa compra y de que el vendedor ha vendido ese inmueble, sino… Exactamente, tenemos que ir al registro, poner esa propiedad y pagar allí, y poneros el piso a vuestro nombre, ¿vale?Tenemos que ir a una gestoría, que os resuelva todos los papeles, una gestoría que si lo hacemos con una hipoteca es con el banco y sino es una gestoría particular, que haga todo el tema del papeleo, vale, pague los impuestos y eso. Que vosotros no tenéis que ir, lo hacen ellos, pero hay que pagarlo. Además que hay que pagarles 350€ por lo menos.
  • Sí, son caros. Todo esto no depende de mí, esto ya…

Les preguntamos acerca de la legalidad de ese aspecto

  • Es por ley ¿no?
  • Sí, está estipulado por la ley, la ley del mercado, cada uno cobra eso y ya está. Y bueno, y si compraras con Tecnocasa tendrías que pagar la comisión de Tecnocasa, igual que si tu compraras con las inmobiliarias del Sur, esta tiene su comisión y si le compras a un particular no tiene comisión. Y luego, si lo quieres hacer con préstamo además de estos gastos de compra-venta tendrías que hacer frente a los gastos del préstamo, los gastos del préstamo son si firmas ante notario con el banco delante. Yo llevo a un compañero en representación del banco, por ejemplo, si yo trabajo con el banco Santander, tu quieres una hipoteca en el banco Santander viene uno del banco Santander y viene conmigo y ante notario firma: que os concede la hipoteca, que esta puesta a no sé cuanto… un rollo vamos na’,  pero un rollazo… Además se lee así to’ rápido. Luego tendría un gasto de registro, porque a ver, tú en el registro tienes que poner que la vivienda es tuya y que además está hipotecada, y eso tiene que estar en el registro para que llegue a la gestoría, y ahora viene el impuesto de… el impuesto, del que os he hablado antes, de la hipoteca. Que es el acto jurídico documental.

La comisión de apertura si lo hubiera… porque los bancos tienen sus condiciones también. Cuanto mejor sea tu perfil, es decir, cuanto más ganes o si tienes un contrato indefinido mejor, si eres funcionario mejor, si has hecho oposiciones y además eres maestra pues mejor todavía ¿sabes? Cuanto más seguros ellos estén de que van a cobrar mejores condiciones ponen. Porque todo el mundo tiene que vivir, todo el mundo tiene que tener una vivienda, eso es así.

Entonces nosotros, nuestra premisa es sacarte la hipoteca, te la vamos a sacar si o si, aunque tardemos así 2 meses, pero nosotros te la sacamos. Después tienen que incluir lo del banco y los seguros que os quieran meter ellos, ellos ven que siendo jóvenes pues os meten un seguro de vida

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Puesto que no nos hace mucha gracia esta premisa le pedimos que nos la justifique.

  • ¿De vida?
  • Si, os ponen un seguro de vida pero que eso no es mucho, lo que es, es una protección de pago, de tal forma que si tú te quedas parada, ese seguro va a hacer frente a los gastos.
  • ¿Y eso es obligatorio porque el banco pone esa condición?
  • Bueno, no es que sea obligatorio.
  • Es que no se, es un poco raro un seguro de vida por comprar una casa…
  • Bueno, seguros de vida… ¿qué te pueden poner?
  • Seguros de vida, protección de pagos, seguro de hogar… es lo normal.
  • Seguro de desempleo también…

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  • El banco se tiene que asegurar, es que al banco le habrán pasado tantas cositas que se tiene que asegurar su dinero, que te están prestando a ti.
  • Además muchas veces esos seguros lo que hacen es mejorarte las condiciones, que si coges ese seguro con ese banco te pueden mejorar los tipos de interés…

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  • Es que a lo mejor si estas pagando 150€ o 300, por ese seguro te está bajando el 0’10 de ese interés.
  • Que igual sale rentable…
  • Claro que sale rentable, a lo mejor te está bajando la cuota al mes 10€-20€ durante los primeros 30 años de la vida del préstamo.

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  • Y más a una pareja joven, el que lleva ya muchos años en el mismo banco lo conocen de sobra, pero al que no… no. A tu padre lo conocen de sobra en su banco, seguro, pero a ti no, y a ti tampoco. Que a ti te dicen: Quillo, que tengo que asegurar la operación, porque me vas a dejar de pagar y formamos un lío. ¿Vale? Vamos, que es fácil, es una cosa normal, vamos lo típico. Entonces, la operación lleva sus gastos, y el problema que tenemos es que el piso hay que rebajarlo si lo queréis comprar, porque a vosotros con vuestra nómina, con lo que ganáis, se os iría de precio la cuota. Seria 487 lo que deberías pagar de cuota y a vosotros el banco solo os va a dejar pagar 424, Entonces ese piso habría que negociarlo, lleva a tu padre que este de por medio y tal.

Nos vuelven a recordar que debemos renegociar el precio de la vivienda.

  • Bueno, yo soy muy mala negociadora pero lo puedo intentar. Yo que sé, igual mi padre puede hacer algo. Hablar con la mujer…
  • Claro, y si ves que no eres capaz de negociar o que no sois capaces de conseguirlo llama a tu padre y que se entere si el piso tiene o no cargas, si está libre de cargas.
  • Bueno, yo creo que no, como es de una mujer mayor…
  • Va, vas al piso y dices: yo no quiero pagar este dinero por él, quiero pagar menos. Todo lo que sea regatear mejor. Entonces, la única forma que tenéis de comprar ese piso en concreto es bajarle el precio o…
  • ¿Pero cuanto vamos a tener que bajarlo?
  • Pues todo lo que puedas, además es importante que vuestros padres estén en la operación con vosotros. Porque si tiene el sueldo de vuestro padre …

Además nos persuaden para que sean nuestros padres los que aparezcan en el contrato de compra-venta. Nos hablan del límite de ratio y como funciona.

  • Osea, ¿que haga como que mi padre va a pagar la casa?
  • Si, es que el problema ahora mismo es que os vais de ratio, el ratio de endeudamiento lo sobrepasáis. Entonces el banco no puede… considera que no podéis vivir con lo que sobra… y en ese consiste.
  • Vamos, que los bancos cogen el 33%, otros el 35 otros el 30… Vamos, que los bancos cogen el 33%, otros el 35 otros el 30… Y es lo que el banco entiende que con el resto es lo que vas a necesitar para vivir, y a menos que tu digas: yo tengo otros ingresos, yo puedo vivir con esto te dice: no, no, máximo el 35% de esos ingresos.
  • ¿Y ese porcentaje depende del banco?
  • Si, depende del banco. Hay algunos bancos que te ponen el 30%, otros el 33, otros llegan hasta el 35…
  • ¿Y de que depende más o menos?
  • Del banco, algunos se quieren arriesgar y otros se quieren arriesgar menos… Luego también del tipo de operación que sea, pueden alcanzar un poquito ese porcentaje o más. Hay algunos bancos que si llegan al 40% pero después tienes que ver las cuotas que te ofrecen…
  • El piso debería estar en 80.000€.
  • Osea, debemos conseguir que nos baje a 80.000
  • O conseguir más dinero.
  • Vale, osea ahorrar más de 5.000.
  • Podéis ver si a vosotros vuestros padres os dejan dinero o…
  • El tema de préstamo personal…
  • Se puede ver.

Ante nuestra precaria situación ante el posible crédito que pudiera darnos el banco en una de las soluciones que nos proponen es añadirnos un préstamo personal, algo que dificultaría más aún nuestra situación económica para vivir el día a día.

  • Se puede ver, bien. Pero el problema que tienen ellos es que su piso esta justo en el límite, entonces el momento en el que se les pueda conceder un préstamo personal para afrontar los gastos mmm… se les va la cuota.
  • Claro, el banco te mira el préstamo personal pero otra cosa es la cuota que te deja subir.
  • ¿Vosotros de máximo cuanto queréis pagar al mes? Y no me digas lo mínimo posible por que no.
  • Pueeeees, ¿cuánto pagaríamos ahora mismo?
  • Ahora mismo, ahora mismo 427€ por un piso a 92.000€.
  • Pero… 425€ estaría dentro de nuestras posibilidades osea, si pagamos 350 o 370 ahora ¿estaría bien?
  • Claro, tampoco está en lo que el banco considera que esta bien. Estaría bien lo que pasa es que no sale.

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Nos vuelven a decir que negociemos el piso y que en cierto modo coaccionemos a la vendedora. Entra un hombre en la oficina, posiblemente otro trabajador, pregunta sobre otra entidad Kíron y se marcha.

  • Vamos a ver, yo lo que haría es enterarme más o menos a qué precio se están vendiendo los pisos de esa zona ¿vale? Que sean más o menos parecidos y le decís a la señora, si tú te encuentras un piso que es parecido a ese y se ha vendido por 80.000€ diría: oye, pero como es que me vas a vender a mí un piso en 92 y el de enfrente se está vendiendo en 80.000, que tu no me puedes engañar, que lo veo caro.
  • YA, pero es que ¿y si la mujer nos dice que tiene otro comprador y nos quedamos sin el piso? Es que…
  • Vamos a barajar opciones mira: Que tengáis más entrada, más ahorros; pueden ser de tu padre, o podéis ahorrar vosotros; o podemos nosotros mirar un préstamo personal. Un préstamo personal es un prestamos 8 o 9 años que te pedimos la cantidad necesaria para los gastos. Mariano va a sacar ahora uno en ¿BanCorreos? Mira, nosotros le vamos a sacar un préstamo ahora a una persona que va a hacer frente a los gastos de una hipoteca, a los gastos de en vuestro caso de 20.000€ con un préstamo personal.
  • Ah, pero ¿vosotros también hacéis eso?
  • Nosotros conseguimos todo lo que sea dinero. Todo lo quesean prestamos lo conseguimos, o al menos lo intentamos conseguir.
  • Ya pero eso, osea, tendríamos que pagar esa hipoteca y aparte ese préstamo.
  • Exactamente, y te suben el…. Hay gente, que esta tan desesperada por comprar un piso, quiere un piso comprar un piso pero no tienen buenas condiciones y piden el préstamo.
  • Pero eso es un poco arriésgalo, tienes que pagar dos, la hipoteca y el préstamo.
  • Es una cuota del préstamo y una cuota de hipoteca, osea, son los 400 y pico euros de la hipoteca más ciento y pico euros más.
  • Pero que eso es solo un par de años, lo que dure el préstamo.
  • Claro, claro, eso es temporal.
  • La hipoteca la pides a 30 años, el préstamo personal son unos 5 años.
  • ¿El préstamo te lo da el mismo banco que el de la hipoteca?
  • No, no. Es otro diferente. Porque al banco lo tenemos que engañar. Si el banco no quiere que te endeudes más de un 35%. Por eso tengo que ir yo a otro banco a pedirle el préstamo personal y después ir al banco con el dinero ese y decirle: Mira, voy a cubrir los gastos con este dinero. Bueno, las opciones que tenéis: mayor entrada, préstamo personal. Mmmm, meter a unos de tus padres como co-titular, de la operación. Para que también cuenten sus ingresos con los vuestros y entonces el ratio se amplia, porque aunque vosotros seáis los titulares de la operación, osea, los que vais a comprar, los dueños de la casa y to’, vuestro padre si entra como co-titular de la acción hay algún banco que contabiliza esos ingresos, por ejemplo si vosotros contabilizais vuestros ingresos que son 1.200€ y tu padre avala con su 2.500€ al mes dice: “Buaf”, ya no se va de ratio. Y os presta la hipoteca. Entonces esa es otra buena opción ¿vale?
  • Sí, la verdad que esa me gusta más que el préstamo.
  • Claro, nosotros lo que queremos, yo te pongo aquí todos los casos, buenos y malos, que es mi obligación. Yo te los digo, tú los analizas, los estudias y a partir de ahí, pues hablamos.  Pero que sacar una hipoteca así es difícil, tú vas ahora a un banco y no te la dan. Lo bueno es que nosotros sí.
  • Sí lo podéis conseguir.
  • Sí lo podemos conseguir. Vamos que eso lo podéis comprobar mañana, vais a un banco y me decís.

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  • Y ya mmm… creo que eso es lo que se puede hacer. Vamos pero escúchame, que no pasa na’, que tranquilitos, que no… que de verdad, que es normal. Que tenéis que vivir como todo el mundo, y todo el mundo se la saca ¿en? Tarde o temprano todo el mundo se saca su hipoteca, y todo el mundo va igual de “acojonados” que vosotros. Y es normal
  • Me puedes dar eso, para contárselo a mis padres.

Le pido el post-it donde me ha apuntado las opciones

  • Emmmms, bueno, os apunto mi número y eso por si os interesa.
  • Y nada, pues muchas gracias y encantado. Que vosotros no os agobiéis, que es lo normal.

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Antonio Arroyo, su modus operandi.

Actualmente Antonio Arroyo puede considerarse uno de los mayores estafadores en España. Trabajó en el Fondo de garantías de deposito del Banco de España y a la vez fue acusado de blanquear el dinero de una banda de narcotraficantes hace unos años.

Este individuo está comenzando a ganarse un pequeño hueco en la Agenda Setting como un mero estafador, pero detrás de esa trivialización de sus actos se esconde el tema que nos atañe, nuestro ya conocido Shadow Banking.

Este prestamista ofrece créditos solo con un aval inmobiliario libre de cargas, de modo que cuando sus clientes no pueden devolverle el dinero debido a las elevadas tasas y al poco tiempo del que disponen, se queda con sus viviendas. Esto le ha supuesto casi un centenar de denuncias en España.

Pero Arroyo no actúa solo, hay toda una trama en torno a estas estafas; políticos, notarios, intermediarios, abogados, inversores… podría decirse que actúa como cualquier otra financiera fraudulenta, a diferencia de que su “empresa” no tiene nombre. Pese a su magnitud esta trama actúa muy discretamente, colocan carteles anunciando dinero fácil en la calle o se anuncian a través de Internet. Anuncios, a los que solo acudirán aquellas personas tan desesperadas como para pedir prestado dinero a unos completos desconocidos y periódicamente ellos son sus víctimas perfectas.

Su modo de actuar comienza con la firma del préstamo en presencia obligada de un notario y entregando el dinero en metálico. Entonces, las víctimas, estupefactas, se dan cuenta de que la suma que figura en el contrato es mucho mayor de la que han pedido y acaban de recibir en metálico. Despúes, el notario procede a leerles que ese préstamo que ellos no han pedido deben devolverlo en seis meses, y si no lo hacen, se lo cobraran con su vivienda. Y además para colocar la guinda el notario les informa de que su casa ha sido tasada a la baja.

Las víctimas deberán abonar las cuotas en mano en la oficina. Todo esto resulta cuanto menos sospechoso pero los clientes firman porque no olvidemos que están en una notaría, algo que les da confianza. Sin embargo, lo que ellos no saben es que el notario no es más que otra pieza del entramado.

Una vez firmado el préstamo, el notario y el prestamista desaparecen y a las víctimas les resulta imposible contactar directamente con ellos. A partir de ahora la única estrategia del prestamista será evitar que paguen su deuda aunque tengan el dinero. Pues ¿Qué son unos cuantos miles de euros comparados con la posibilidad de adquirir una propiedad inmobiliaria completamente libre de cargas?

Este prestamista ha llevado a muchas personas a perderlo todo y sin embargo su cobertura mediática podría considerarse mínima comparada con el peligro de estas actividades tanto a nivel económico como social. Si este tipo de fraudes se exhibiesen más en los medios se evitarían nuevas víctimas en potencia, pero como hemos visto el Shadow Banking no llega a formar parte del menú mediático diario.

Agencias financieras de créditos y microcréditos.

¿A quién no le ha hecho falta en algún momento un dinero extra para paliar algunos gastos inesperados o simplemente para comprarte ese vestido de Adolfo Domínguez que cuesta más de lo que tu bolsillo puede permitirse?

Para ayudarte en estos momentos de necesidad económica existen entidades que te facilitan una cierta cantidad de dinero a devolver en ‘cómodas’ cuotas y en un tiempo limitado. Estas agencias financieras de crédito, según el portal http://www.bankimia.com, son ”todas aquellas entidades que se dedican exclusivamente a realizar operaciones de crédito (concesión de hipotecas, préstamos personales, tarjetas, avales…) sin captar depósitos de los clientes. Son entidades reguladas por el banco de España y no es necesario que estén adheridas al Fondo de Garantía de Depósitos.”

Pero, ¿son estas legales? La respuesta es sí, la mayoría de ellas son totalmente legales y dan créditos con total transparencia.

Como ya hemos dicho en posts anteriores, no todo lo denominado Shadow Banking tiene por qué ser ilegal. De hecho la mayoría de estas entidades ‘a la sombra’ están perfectamente respaldadas por la ley. Un ejemplo de ello es Cofidis, cuya publicidad hace que sea la más conocida de todas por anuncios como este:

https://www.youtube.com/watch?v=RgjBCqe53-A

¿Quién no se sabe eso de: ‘Cofidis, el dinero directo’? Y es que esta entidad fue el primer Establecimiento Financiero de Crédito en operar a distancia en España. Desde 1991 es una de las agencias financieras de crédito más importantes del país, hasta que en 2007 Cofidis supera los 500.000 clientes activos. Por ello, se la considera una de las agencias con más confianza a la hora de conceder préstamos y créditos. Además. te dan toda clase de facilidades a la hora de devolverlos, en cuotas que se extienden hasta los 41 meses después de recibir el préstamo. Claro que no es oro todo lo que reluce.

Cofidis también cuenta con su público refractarios, también ha sufrido denuncias a lo largo de su historia que ha sabido sortear y afrontar para no manchar su imagen de entidad crediticia en la cual se puede confiar.

Además de estas empresas que ofrecen grandes prestamos, existen otras las cuales dan miniprestamos o minicréditos, es decir, ofrecen pequeñas cantidades de dinero que no superan los 1000 euros. El inconveniente de estas es que el plazo para devolverlo es mucho menor, aunque es algo coherente ya que juega con cantidades mucho menores que el cliente puede conseguir para devolverlo más fácilmente.

Una de las más influyentes es www.vivus.es, web que concede créditos online de hasta 800 euros los cuales puedes devolver en un plazo de 30 días (prorrogable hasta un mes más si el cliente así lo desea). Esta entidad pertenece al grupo 4finance Group, que opera en multitud de países de todo el mundo y que a día de hoy ha concedido más de 4 millones de microcréditos.

Así que si usted busca conseguir un minicrédito por internet, además de esta existen otras dos, www.kredito24.es y creditomas.es  las cuales son hoy en día de las webs más confiables a la hora de pedir micropréstamos online.